கட்டுரைகள்
சார் பதிவாளர் (Sub-Registrar) அலுவலகத்தில் நிலுவைஆவணம் (Pending Document) எனக் கூறப்படும் ஒன்று
சார் பதிவாளர் (Sub-Registrar) அலுவலகத்தில் நிலுவைஆவணம் (Pending Document) எனக் கூறப்படும் ஒன்று உண்டாகும்
அதாவது, பத்திரம் பதிவு செய்ய கொடுத்த பிறகு சில காரணங்களால் அது உடனே பதிவு செய்யாமல் நிலுவையில் வைக்கப்படுகிறது.
நிலுவை ஆவணமாக வைப்பதற்கான முக்கிய காரணங்கள்:
- முத்திரைதீர்வை(Stamp Duty) / பதிவு கட்டணம் முழுமையாக செலுத்தப்படாதது ஆவணத்திற்கான மதிப்பீடு அதிகம் வரும். செலுத்த வேண்டிய தீர்வை மற்றும் கட்டணத்தில் குறைவாக இருக்கிறது.
- சட்டப்பூர்வதடைகள்
நீதிமன்ற தடை உத்தரவு (Injunction order). அரசாங்கம் / வங்கி / வருவாய் துறை பற்று.
- ஆவணபிழைகள்
வாங்குபவர் அல்லது விற்பவரின் பெயர், வயது, முகவரி போன்ற விவரங்களில் தவறு. நில அளவு, சதுர அடி / ஏக்கர் அளவு முரண்பாடு. பக்க எல்லை (Boundary) விவரத்தில் முரண்பாடு.
- பூர்த்திசெய்யவேண்டிய சான்றுகள் / இணைப்பு ஆவணங்கள் இல்லாதது
EC (Encumbrance Certificate), பத்து, அடையாள சான்றுகள், NOC போன்றவை இணைக்கப்படாதது. GPA (Power of Attorney) மூலம் விற்பனை செய்தால், அதற்கான சரியான அங்கீகாரம் இல்லாதது.
- சந்தேகத்திற்கிடமானபரிவர்த்தனை
நிலம் அரசுக்கு சொந்தமானது அல்லது நத்தம் நிலம், பஞ்சமி நிலம் போன்ற பிரச்சனையுள்ள நிலம். பத்திரத்தில் சொத்து உரிமை சந்தேகத்துக்குள்ளாக இருப்பது.
- வழிமுறைப்படிகையொப்பம்வைக்கப்படாதது
வாங்குபவர்/விற்பவர் கையொப்பம் இல்லாமை. சாட்சியாளர் கையொப்பம் தவறானது. இவ்வாறான சந்தர்ப்பங்களில், சார் பதிவாளர் அந்த ஆவணத்தை “நிலுவை” என்று வைத்து, தேவையான திருத்தங்கள் / தீர்வை கட்டணம் / சான்றுகள் சமர்ப்பித்த பிறகு தான் பதிவு செய்வார்.
தீர்வு செய்யாமல் விட்டால், சட்டப்படி ஒரு குறிப்பிட்ட காலம் கழித்து அந்த ஆவணம் “பதிவு செய்ய மறுக்கப்பட்டது” என்று நிராகரிக்கப்படும்.
நிலுவை ஆவணம் (Pending Document) பதிவு செய்யச் செய்வதற்கான வழிமுறை:
- காரணம்கண்டறிதல்
முதலில் சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் சென்று, ஏன் ஆவணம் “நிலுவை” என வைக்கப் பட்டுள்ளது என்று எழுத்து வடிவில் காரணம் (Endorsement / Memo) கேட்டு பெற வேண்டும்.
- பிழை/ குறைப்புசரிசெய்தல்
முத்திரை தீர்வை / பதிவு கட்டணம் குறைவு என்றால் → கூடுதல் தொகையை சில்லறைத் தீர்வைத் தாள்கள் அல்லது e-Stamp மூலம் செலுத்தி, ரசீது சமர்ப்பிக்க வேண்டும். ஆவண பிழை (பெயர், அளவு, எல்லை, etc.) இருந்தால் → “திருத்த ஆவணம்” (Rectification Deed) செய்து மீண்டும் சமர்ப்பிக்க வேண்டும். ஆவணங்கள் (Patta, EC, NOC, GPA, etc.) குறைவு என்றால் → அவற்றை பெற்று கொடுத்து விட வேண்டும். நீதிமன்ற தடை / அரசு பற்று இருந்தால் → தடை நீக்கப்பட்டதை நிரூபிக்கும் உத்தரவு / ஆவணம் (Order Copy) சமர்ப்பிக்க வேண்டும்.
- மீண்டும்பதிவுகோருதல்
தேவையான திருத்தங்கள் / கட்டணம் / ஆவணங்கள் கொடுத்த பிறகு, சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் மீண்டும் பதிவு செய்ய வேண்டுமென அலுவலக குறிப்பு (Endorsement Clearance) பெற வேண்டும். அப்போது தான் “நிலுவை ஆவணம்” சரியான பத்திரமாக பதிவு செய்யப்படும்.
- பதிவுசெய்யமறுத்தால் என்ன செய்யலாம்?
சார் பதிவாளர் காரணமின்றி ஆவணத்தை பதிவு செய்ய மறுத்தால் → BNSS / Registration Act படி, உங்களுக்கு Inspector General of Registration (IGR), Chennai அவர்களிடம் மேல்முறையீடு (Appeal / Revision Petition) செய்ய உரிமை உண்டு. இன்னும் மறுக்கப்பட்டால், நீதிமன்றத்தில் (High Court Writ Petition) வழக்கு தொடர முடியும்.
- நேரவரம்பு
சாதாரணமாக, நிலுவை ஆவணத்தை 4 மாத காலத்துக்குள் (Registration Act Sec. 23) சரிசெய்ய வேண்டும். அவ்வாறு செய்யாதால், ஆவணம் ரத்து செய்யப்பட்டதாக கருதப்படும்.
எனவே, முதலில் உங்கள் ஆவணம் எந்த காரணத்தால் நிலுவை என வைக்கப்பட்டுள்ளது என்பதை உறுதி செய்து, அதற்கேற்றவாறு நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டும்.
